El notario no garantiza la verdad material de lo que declaran las partes. Es cierto, y además es necesario que lo sea. Pero esta idea, repetida sin matices, puede convertirse en coartada cuando lo que está en juego no es la sinceridad del otorgante, sino el deber profesional del notario de controlar la legalidad, indagar, advertir y, sobre todo, hacer visible lo relevante para que el tráfico jurídico no se apoye en una apariencia construida a ciegas. Ahí es donde cobra sentido hablar de responsabilidad civil del notario cuando el instrumento público deja de proteger, porque el problema ya no es lo que una parte dice, sino lo que el documento termina mostrando u ocultando.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 2025 (nº 5981/2025) lo ilustra con un supuesto muy reconocible. En síntesis, hubo una primera transmisión de participaciones sociales con precio aplazado, documentada en una escritura que incorporaba una condición suspensiva ligada al pago íntegro del precio. Esta condición era la pieza que mantenía la eficacia de la transmisión en suspenso hasta que se acreditara el pago total. Y esa escritura, además, obraba en el mismo protocolo.
Después vino una segunda transmisión a terceros. Y aquí está el punto decisivo. La escritura posterior fue autorizada por un notario sustituto del que había autorizado la primera, y el propio documento posterior remitía expresamente a la escritura anterior como título de adquisición de las transmitentes. Pese a ello, el notario no comprobó ni hizo constar en la segunda escritura la existencia de la condición suspensiva, ni verificó si se había cumplido, ni advirtió a las partes de que el derecho de las vendedoras estaba condicionado. En otras palabras, autorizó una transmisión ulterior como si el título previo estuviera ya plenamente consumado y libre de condicionamientos, cuando el antecedente que él mismo tenía al alcance contenía una cláusula que impedía dar por definitivo ese derecho.
La consecuencia práctica de esa omisión es la que interesa, porque es en este punto donde el Alto Tribunal sitúa el núcleo de la responsabilidad. No se trata de convertir al notario en garante del cobro del precio, ya que el daño no puede construirse como una responsabilidad por la insolvencia del comprador. El daño se produce porque el instrumento público, por su autoridad y su forma, proyectó hacia el exterior una apariencia de titularidad plena y definitiva, ocultando un condicionamiento esencial. Esta apariencia alteró las posiciones jurídicas y, en particular, colocó a los subadquirentes en el terreno de la protección del tercero de buena fe, desactivando el mecanismo de salvaguarda que la condición suspensiva debía preservar y que el notario estaba obligado a mantener visible y operativo.
El notario es, a la vez, jurista y funcionario público, con un estatuto propio. Su cometido no se agota en dar fe. También comprende orientar a los otorgantes, interpretar lo que se formaliza, recabar la información relevante y redactar el instrumento de modo coherente con la ley y con la voluntad negocial. De ahí que la normativa notarial le atribuya una auténtica función de conformación jurídica del negocio y de protección del tráfico, y que la responsabilidad surja cuando el incumplimiento de ese estándar profesional provoca un perjuicio imputable. En este marco, el Reglamento Notarial parte de una diligencia cualificada y conecta la responsabilidad con el dolo, la culpa o la ignorancia inexcusable, además de exigir el nexo causal con el daño.
Aplicado al supuesto, la función notarial imponía un mínimo claro, constatar si existía una condición suspensiva en el título previo, comprobar su eventual cumplimiento y, en su caso, advertirla y reflejarla en la escritura posterior. No para garantizar el pago del precio, sino para evitar que el instrumento público proyectara hacia terceros una imagen de titularidad plena que no se correspondía con la realidad jurídica. Si el notario prescinde de este dato esencial, el documento deja de ser un mecanismo de transparencia y pasa a convertirse en un generador de apariencia, haciendo invisible lo que jurídicamente debía permanecer a la vista.
Relación causal y daño, la pérdida de la salvaguarda pactada
Por eso el daño no se identifica con la insolvencia del comprador, sino con la desaparición práctica de la garantía negocial. Y el nexo causal aparece trazado con claridad, ya que, de haberse mantenido visible el condicionamiento en el instrumento público, la condición habría seguido desplegando efectos frente a terceros y el transmitente inicial no habría quedado sin defensa.
Para el día a día, el mensaje es directo. La responsabilidad civil del notario no nace por no impedir un fraude ajeno, ni por no garantizar un pago, sino por fallar en su misión de hacer visible lo jurídicamente decisivo y de impedir que el instrumento público legitime una apariencia contraria a la estructura del negocio. Cuando el notario omite una condición suspensiva esencial y no verifica su cumplimiento, no está siendo neutral, está inclinando el tráfico hacia el tercero que confía en la apariencia y contra quien había pactado una protección. Y aquí, exactamente aquí, es donde el Tribunal Supremo sitúa la responsabilidad civil del notario cuando el instrumento público deja de proteger.
En mi opinión, es una doctrina que conviene tener muy presente tanto al diseñar cláusulas de salvaguarda como al litigar su pérdida.
